Jeder Immobilienverkauf beginnt zugleich mit der wichtigsten Frage: Was ist meine Immobilie wert? Es ist essentiell wichtig, den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie anzusetzen. Ist der Preis zu hoch, verlieren Sie potentielle Kaufinteressenten. Ist er zu niedrig, verlieren Sie bares Geld. Nutzen Sie unser Tool, um sich schnell und kostenlos über den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu informieren!
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Um den Preis marktgerecht ermitteln zu können, werden verschiedene Wertermittlungsverfahren und Ansätze herangezogen. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen wird hierbei das sogenannte Vergleichswert- und Sachwertverfahren verwendet.
Ob Eigentumswohnung in der Stadt oder Haus im Grünen - für viele ist die eigene Immobilie der große Traum. Dennoch gibt es unterschiedliche Gründe, warum es doch zum Verkauf der Immobilie und damit zu einer Menge an zu erledigenden Aufgaben kommt.
Was ist meine Immobilie wert? Welche Dokumente benötige ich? Wo inseriere ich und wie koordiniere ich letztendlich Termine? Der Prozess ist dabei grundlegend in vier Phasen einzuordnen: Die Vorbereitung, die Organisation, die Promotion und die Veräußerung.
Wir begleiten Sie Schritt für Schritt und zeigen Ihnen, wie der Prozess von der Immobilienbewertung bis zum Kaufabschluss aussieht und worauf Sie achten sollten!
Mit welchen Faktoren lässt sich der Immobilienwert ermitteln?
Die Lage, der Zustand, die Größe und die Nachfrage sind wichtige Kriterien, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Um einen höheren Preis zu erzielen, ist es wichtig, dass die Immobilie in einer guten Lage liegt und in einem guten Zustand ist. Des Weiteren müssen die Anzahl der Räume und die Größe des Grundstücks berücksichtigt werden. Ein hohes Niveau an Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Region kann den Wert einer Immobilie ebenfalls erhöhen.
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Phase 1 - Vorbereitung zur Bewertung der Immobilie
Einer der wichtigsten und gleichzeitig schwierigsten Schritte bei der Veräußerung der eigenen Immobilie ist, einen realistischen Preis festzulegen. Eigentümer sind meist branchenfremde Laien und haben daher oft keine konkreten Vorstellungen, wie viel die Immobilie wirklich wert ist. Entweder die Vorstellung ist viel zu bescheiden und das Eigentum geht als Schnäppchen über den Tisch, oder die Erwartungen sind völlig überteuert.
Wer den Verkauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte daher im Voraus genau ermitteln, wie viel Geld er tatsächlich verlangen sollte und dazu auch Profis zu Rate ziehen. Die Immobilienbewertung dient der Wertermittlung eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. In der Regel wird diese durch Sachverständige, Gutachter oder Makler durchgeführt.
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Bei der Wertermittlung werden zum einen verschiedene Kennzahlen, wie Immobilienmarktdaten, Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte herangezogen, zum anderen gibt es verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung.
Vergleichswertverfahren:
Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie durch das Betrachten vergleichbarer Objekte abgeleitet, die in Lage, Größe, Nutzung, Beschaffenheit und Zukunftspotenzial mit dem zu vergleichenden Grundstück oder der zu vergleichenden Immobilie übereinstimmen. Eine Grundvoraussetzung für dieses Verfahren ist die Verfügbarkeit mehrerer vergleichbarer Immobilien.
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Grundstücken oder Immobilien in Betracht gezogen, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Wertschätzung am Markt im Vordergrund steht. Das sind insbesondere Mietshäuser, Restaurants oder Hotelgebäude. Die Ermittlung des Bodenwertes wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.
Sachwertverfahren:
Ähnlich des Ertragswertverfahrens wird im Sachwertverfahren der Wert der Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Für das Wertgutachten wird insbesondere der Wert von baulichen Anlagen betrachtet. In die Bewertung werden der Wert des Hauses sowie der Nebengebäude oder sonstiger Anlagen einbezogen. Das Sachwertverfahren wird in der Regel nur dann eingesetzt, wenn besondere Bedingungen vorliegen oder nicht genügend Vergleichswerte durch einen Mangel an ähnlichen Objekten vorliegt.
Welches Verfahren der Wertermittlung eignet sich für meine Immobilie?
Die Wahl des richtigen Verfahrens zur Wertermittlung Ihrer Immobilie hängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, die Lage, die Größe, die aktuelle Nachfrage und die Art des Marktes, in dem sie verkauft wird. Zu den häufigsten Verfahren der Wertermittlung gehören die Ertragswertmethode, die Vergleichswertmethode und die Sachwertmethode.
Die Ertragswertmethode berücksichtigt die Erträge, die eine Immobilie in Zukunft generieren kann, und ist am besten für Einkommensimmobilien wie Wohnungen oder Geschäftsräume geeignet.
Die Vergleichswertmethode basiert auf Vergleichen ähnlicher Immobilien, die in derselben Gegend zu ähnlichen Preisen verkauft wurden. Dieses Verfahren ist besonders hilfreich, wenn es in einem bestimmten Markt nur wenige Transaktionen mit ähnlichen Immobilien gibt.
Die Sachwertmethode bewertet eine Immobilie auf der Grundlage der Kosten der notwendigen Reparaturen und des Erwerbspreises. Dies ist ein gutes Verfahren, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die vor kurzem renoviert wurde.
Phase 2 - Organisation: Zusammenstellung relevanter Unterlagen
Für den Verkauf des Grundeigentums benötigen Sie eine Reihe von Dokumenten, welche Sie an unterschiedlichen Anlaufstellen erhalten. Die Beschaffung der Dokumente kann teilweise bis zu mehreren Wochen dauern, weshalb Sie sich frühzeitig um die Beschaffung der Unterlagen bemühen sollten. Dazu zählen unter anderem der Grundbuchauszug, Grundrisse und Baupläne, ein Lageplan mit Flurkartenauszug und der Energieausweis. Sofern Sie sich dafür entscheiden einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen, übernimmt er in der Regel das Zusammentragen und Erstellen der erforderlichen Unterlagen.
Phase 3 - Promotion: Vermarktung der Immobilie (inkl. Exposé)
Wenn niemand weiß, dass Ihre Immobilie zum Verkauf steht, wird sich auch kein potenzieller Käufer bei Ihnen melden und ein Angebot abgeben. Um das zu verkaufende Haus oder die zu verkaufende Wohnung ansprechend präsentieren zu können, ist ein ausführliches und professionell erstelltes Exposé unabdingbar. In diesem bringen Sie die Fakten und Besonderheiten Ihrer Immobilie möglichst ansprechend auf den Punkt. Im Exposé sollten vor allem die Eckdaten der Immobilie und eine Beschreibung des Objekts, des Grundstückes und der Umgebung vorhanden sein. Haben Sie darin erst einmal alle Informationen zusammengefasst, fällt später das Erstellen von Anzeigen sehr viel leichter.
Inserieren Sie Ihre Immobilie zum Beispiel in regionalen Tageszeitungen oder auf Online-Immobilienportalen, um potenzielle Käufer auf sich aufmerksam zu machen. Setzen Sie Ihre Immobilie dabei zusätzlich zum Exposé mit ansprechenden Bildern attraktiv in Szene. Bilder vermitteln Interessenten einen besseren Eindruck vom Zustand der Immobilie und den Schokoladenseiten Ihres Eigentums! Selbstverständlich können Sie Ihre Online- oder Print Anzeige auf unserem Portal https://www.immomorgen.de/inserieren und in den Zeitungen der HAAS Gruppe z.B. dem Mannheimer Morgen, Schwetzinger Zeitung, Bergsträßer Anzeiger oder Fränkische Nachrichten inserieren.
Kommunikation mit Interessenten
Sobald die Vermarktung der Immobilie begonnen hat, werden Sie - je nach Region und Angebot - möglicherweise Anrufe und E-Mails erhalten. Diese können einerseits von Interessenten und potenziellen Käufern kommen, andererseits werden Sie auch regionale Makler kontaktieren, die Ihnen ihre Dienste und Hilfe beim Verkauf der Immobilie anbieten möchten. Sie sollten sich in jedem Fall vorab überlegen, ob Sie genug Zeit haben, die eingehenden Anfragen zu beantworten und professionelle Rückmeldungen zu geben. Ein Makler spart Ihnen vor allem eines: Zeit.
Besichtigungstermine
Besteht ernsthaftes Interesse, werden potenzielle Käufer einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren wollen. Der Besichtigungstermin ist elementar für den Verkaufsprozess! Bilder können Bände sprechen. Aber nur in physischer Form weiß der Interessent wirklich, was die Immobilie zu bieten hat. Veranstalten Sie im Vorhinein eine virtuelle 360-Grad- oder Videobesichtigung. So stellen Sie sicher, dass die potenziellen Käufer ernsthaftes Interesse an Ihrer Immobilie haben. Vor allem in Zeiten der aktuellen Pandemie ist eine solche Art der Besichtigung von Vorteil. Außerdem können während der Besichtigung alle offenen Fragen geklärt und auch bereits mögliche Preisverhandlungen angestoßen werden.
Besonders bei Hausbesichtigungen bieten sich Einzeltermine an, grundsätzlich sollten aber nicht mehr als 5 Interessenten zu einem Termin eingeladen werden. Seien Sie auch beim Besichtigungstermin auf eventuelle Rückfragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Heben Sie während des Gesprächs vor allem die Vorteile Ihrer Immobilie hervor. Verschweigen Sie jedoch auf keinen Fall Mängel und eventuelle Nachteile.
Phase 4 - Veräußerung: Preis- und Vertragsverhandlungen durchführen
Sobald Sie einen passenden Käufer gefunden haben, geht es in die Preisverhandlung. Der Kaufpreis sollte so angesetzt werden, dass ein Spielraum für Verhandlungen vorhanden ist. Außerdem sollte das unterste Preislimit, sowie der Zielpreis für den Verkäufer feststehen. In der Regel bekommt der Interessent den Zuschlag, der den höchsten Kaufpreis aufruft. Erteilen Sie den anderen Bewerbern erst dann eine Absage, wenn der potenzielle Käufer die Finanzierung vollständig geklärt und den von Ihnen vorbereiteten Kaufvertrag endgültig unterschrieben hat. Es sind weitere wichtige Termine für den abschließenden Kauf wahrzunehmen. Auf die Unterschrift des Kaufvertrags folgt ein Notartermin, um den gesetzlichen Regelungen gerecht zu werden.
Hier finden Sie unsere Checkliste für den Hausverkauf! So vergessen Sie keinen wichtigen Schritt und haben einen Überblick auf was geachtet werden muss.
Sind alle Formalitäten erledigt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Das Eigenheim liegt nun für den Käufer in greifbarer Nähe, es muss nur noch das Übergabeprotokoll erstellt und unterschrieben werden.
Was unterscheidet ein Wertgutachten von einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung?
Ein Wertgutachten wird von einem qualifizierten Gutachter erstellt, der eine fundierte professionelle Bewertung durchführt. Es berücksichtigt mehrere Faktoren wie den Immobilienmarkt, den Zustand der Immobilie, den Standort und den Wert der umliegenden Immobilien. Im Gegensatz dazu basiert eine kostenlose Online-Immobilienbewertung auf einem Algorithmus, der vor allem auf Verkaufsdaten basiert. Diese Art der Bewertung ist daher weniger genau und kann nicht als offizielles Gutachten angesehen werden.